隨著今年住房宏觀調(diào)控作用的已經(jīng)顯現(xiàn)，住宅房銷售已很難重現(xiàn)往日的輝煌，資金鏈則成為開發(fā)商能堅持多久、可否持續(xù)的生命線。為了提高成交量，大都陷入以贈送為主的“優(yōu)惠式”競爭：送面積、特價房、送裝修、送用具等等，但不得不說的是：隨著二、三線城市的限購令的出臺，消費者已進入從容觀望與選擇的時期：傳統(tǒng)的促銷辦法單調(diào)、同質(zhì)而無實際效用，這種老套的促銷，還會進一步加重企業(yè)的負擔，如：
1、送用具——往往送的不是人家缺的或真正需要的，而且成本不菲；
2、送面積——附帶贈送小小的面積對整個房子的使用、性能無根本影響，不致于影響到消費者的購買動機與否，更不是購房者的中心訴求，買房者在滿足“有住居”的愿望后：如環(huán)境、綠化、間距、靜秘、房型、地段、交通等等，目的是要更方便、舒心、安全；
3、特價房——無法將所有的房子都標注為特價銷售，而且成本巨大；
4、送精裝——送精裝相比其他優(yōu)惠成本應該最很大的，一套房子沒有數(shù)萬元很難裝修得像樣子，另外，沒有增加新功能的“精裝修”，同樣是沒有新意，難以有“事半功倍”之效。
以贈送促銷，是建立在傳統(tǒng)的、經(jīng)濟緊張時期形成的“優(yōu)惠”理念上而設計的促銷手法，但隨著社會、經(jīng)濟發(fā)展和人們對生活質(zhì)量的追求和提高，僅僅建立在“優(yōu)惠”單一的層面上的促銷是遠遠不夠的。我們回觀房產(chǎn)開發(fā)的歷程，設計師們僅僅關注形式產(chǎn)品：即在房型的布局、結構上不斷變化“滿足”客戶，但這些“技巧”已被所有開發(fā)商熟知和運用，誰也形成不了競爭優(yōu)勢。產(chǎn)生一種很糾結的現(xiàn)象：整個城市的房產(chǎn)促銷方法大家都是雷同的，就看誰“放血”多，市場競爭已演變成優(yōu)惠（或贈送）的低層次競爭，其實質(zhì)是“放血”競爭，其結果是增大成本降低利潤，影響企業(yè)再發(fā)展的能力，背離了企業(yè)做大、做強的初衷。
面對調(diào)控，如何變招？予以為：房產(chǎn)促銷，也應遵從一切市場的基本法則，那就是產(chǎn)品的“差異化”戰(zhàn)略，與同行形成“差異化”并找到切入點。將傳統(tǒng)的以“少花錢、多得益”為賣點的促銷，變成“花同樣的錢買更好的產(chǎn)品”為賣點。“更好的產(chǎn)品”是獨特的、急需的，那么產(chǎn)品的新穎性、適用性就會替代無休止的“放血”戰(zhàn)！并成為打造樓盤品牌、贏得市場競爭的既經(jīng)濟又有效的方法。有位營銷學教授曾經(jīng)說過：“當少林拳橫行天下時，就不要再學少林拳了——因為很難超越，也可不必超越。“勝者為王”，應轉學武當拳或棄拳學劍，才有可能出奇制勝，這就是“差異化”戰(zhàn)略”。長期以來，房地產(chǎn)產(chǎn)品無需創(chuàng)新而熱賣，而今特別是“新國10條”的調(diào)控、限購，使得房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地同樣需要深入市場營銷和管理創(chuàng)新。市場營銷學將產(chǎn)品賦予三重性（核心產(chǎn)品——使用功能；形式產(chǎn)品——實現(xiàn)的表現(xiàn)形式；延伸產(chǎn)品——服務），如果在產(chǎn)品使用功能上創(chuàng)新，即：增加核心產(chǎn)品的功能，就能實施產(chǎn)品在市場競爭中的“差異化”而獨領風騷！
顯然，一些發(fā)達地區(qū)的開發(fā)商已經(jīng)開始了產(chǎn)品創(chuàng)新，他們以新風系統(tǒng)為“賣點”，全國很多樓盤采用這種的做法。據(jù)不完全統(tǒng)計，部分地市已將“中央新風系統(tǒng)”融入建設，關于新風系統(tǒng)的咨詢也電話不斷。這種增加核心產(chǎn)品的功能，將產(chǎn)品“差異化”戰(zhàn)略運用在房產(chǎn)銷售上，使得“綠色、環(huán)保、會呼吸的房子”，的價值在市場上得到認同和提升。而“差異化”的切入點正是在于環(huán)境的持續(xù)惡化、空氣的污染與人們對健康和生命的珍愛之間的矛盾，在于社會、經(jīng)濟發(fā)展的必然需求。
下面是一些報道：
“每年全球有將近700萬人死于空氣污染，占死亡率的1/8,其中亞洲死亡人數(shù)為290萬人，中國每年因空氣污染的死亡人數(shù)在50萬-260萬之間。在7百萬死于空氣污染的人中，其中430萬是由室內(nèi)空氣污染造成的。每年新增約4萬名，其中50％是兒童。隨著醫(yī)學事業(yè)的發(fā)展，兒童白血病雖已成了“可治之癥”。但是，高達數(shù)十萬元的醫(yī)療費用，讓許多貧困家庭難以承擔，絕望地掙扎在困難的深淵”。
現(xiàn)代人在經(jīng)歷了“煤煙污染”和“光化學污染”的危害之后，正在遭受著以“室內(nèi)空氣污染”為主的第三次污染。據(jù)美國專家研究表明，室內(nèi)空氣污染的程度要比室外嚴重2-5倍，在特殊情況下甚至可達到100倍。室內(nèi)空氣中可檢測出500多種揮發(fā)性有機物，某些有害氣體濃度可高出戶外10倍乃至幾十倍，其中20多種還是致癌物質(zhì)。據(jù)中國標準化協(xié)會調(diào)查：我國68%的疾病是由于室內(nèi)空氣污染造成的... 2004年1月10日北京室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量調(diào)查結果顯示：在非裝修情況下甲醛超標約有30%-60%，苯超標約有20%-50%，有機性揮發(fā)物超標約占30%-60%，裝修后的污染可想而知！我國每年有20萬人死于室內(nèi)污染，遠高于交通事故的傷害；中國兒童衛(wèi)生保健疾病防治指導中心主任黃耀華在“首屆中國室內(nèi)環(huán)境污染與兒童身體健康研討會”上也曾披露：目前中國因裝修污染引起上呼吸道感染而致死的兒童約有210萬，且90%的小兒白血病患者家中中、近期都曾經(jīng)裝修過。
要防止室內(nèi)空氣污染，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量的最直接有效的辦法就是加快室內(nèi)污染空氣的排出和室外新鮮空氣的注入。
看看我們有哪些方法可以做到這些？
首先，想到的就是開窗通風。但是，這一最直接最原始的通風方法不可取且弊端重重。開窗通風會夾帶大量塵埃，在影響室內(nèi)清潔衛(wèi)生的同時也無法避免外界噪音污染。特別是在我們休息的午夜，不可能敞窗酣睡。另外，開窗使得在使用冷熱源設施時造成能源的巨大浪費。
其次，使用換氣扇。但是傳統(tǒng)的換氣扇雖然瞬時的排風量大，可無法連續(xù)排除室內(nèi)的異味，時開時關的工作狀態(tài)不僅不能持續(xù)通風換氣，而且室外蟲、葉也會飄入室內(nèi)。同時，排風扇因在結構上就無新風導入口，只適用于洗手間等通達地方，在臥室排風效果大打折扣，且噪音嚴重，機器本身易損壞不便維修和使用。
還有，也許有人會想到空氣清潔芳香劑。噴射了空氣清潔芳香劑后，相當于與原來渾濁的室內(nèi)空氣混合后添上“偽裝”，麻痹嗅覺，使用室內(nèi)空氣質(zhì)量更為下降，造成二次污染，好比“掩耳盜鈴”。
再有，就是前幾年見到的負離子發(fā)生器，可是，負離子發(fā)生器產(chǎn)生的負離子很容易被正電荷中和，所以凈化作用非常有限，市場的不被認可也證明了這一點。
那么，家用中央空調(diào)呢？它雖帶回風口但無法同室外空氣充分交換，因為沒有排風，故新風在正壓區(qū)域難以送入，污濁空氣無法排出室外。
我們就必須有一種新的通風換氣的形式來改善人們迫在眉睫的健康憂患。在經(jīng)濟、科技發(fā)達的歐洲早就出現(xiàn)了住宅微循環(huán)空氣置換系統(tǒng)，簡稱VMC，也就是本文所說的“新風系統(tǒng)”。它是持續(xù)而且能控制通風路徑的通風方式，通過性能良好的風機和氣流控制系統(tǒng)，使新風的更換完全得到控制，這種技術對室內(nèi)溫度的影響甚微。在不開窗的前提下全天24小時持續(xù)不斷地將室內(nèi)污濁空氣及時排出，同時引入室外新鮮空氣，并有效控制風量大小。在1969年，法國政府推出了新風系統(tǒng)的規(guī)定，目的就是為了改善室內(nèi)空氣水平，減少室內(nèi)空氣污染，例如，在一間長期不通風的屋內(nèi)，會滋生大量的霉菌，對生活在其中的人以及建筑物都會造成巨大的傷害。而新風系統(tǒng)的安裝則會大量減少這種霉菌的生成，而且會降低室內(nèi)各種有害氣體的濃度，例如CO2、VOC氣體等。所以新風系統(tǒng)其實在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的同時，改善了人們的生活品質(zhì)。這也就是為什么1969年，法國政府強制要求每幢住宅都必須安裝新風系統(tǒng)的初衷。而且隨著時代的發(fā)展，對新風系統(tǒng)的要求也不斷的增加，我們需要在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的同時要降低建筑物的能耗，為此雙向流帶有熱回收功能的產(chǎn)品應運而生。不僅是在法國，現(xiàn)在歐洲很多國家都有相應成型的完善的法規(guī)政策，就是在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的基礎上，最大限度的降低建筑物的能效，這種政策也將在全球內(nèi)推廣。
新風系統(tǒng)原理
中央通風系統(tǒng)方案，其主要目的是解決整套房屋內(nèi)部的通風和換氣問題。它不但能夠在不開窗的前提下一天24小時一年365天為整個房屋提供新鮮的自然空氣，還同時能夠過濾其中的有毒有害氣體，改善房屋內(nèi)部的空氣質(zhì)量，防止房屋內(nèi)部由于潮濕而產(chǎn)生霉變現(xiàn)象，在保護建筑物的同時也能保證人們的身體健康。由于系統(tǒng)可持續(xù)低能耗低噪音地運行，因此我們也就避免了開窗所帶來的灰塵、噪音、飛蟲等弊端。使我們的房間也成為了一套會呼吸的房屋。
新風系統(tǒng)構成：
系統(tǒng)主機、系統(tǒng)排風口。系統(tǒng)特點：⑴. 穩(wěn)定,可靠； ⑵. 持續(xù)不斷通風；⑶．舒適,健康；⑷．占用空間??；⑸．系統(tǒng)無需維修；⑹．能耗低，無噪音；⑺．使用壽命長。新風按照我們設計的流動路線從臥室、客廳等進入，由衛(wèi)生間、廚房間和儲藏室排出。
效益分析：
采用歐洲技術或采用國產(chǎn)產(chǎn)品價格有較大差距，同時，采用雙向流設計與單向流設計所用設備不同、材料用量不同，但根據(jù)目前國內(nèi)的普通、常見的房型來看，一般一套(100平米以上)單元房的新風系統(tǒng)的造價不會超過房價的１%。成本增加比例如此之小，無論購房者還是開發(fā)商都不會構成心理或實際的壓力，而其增加的新風功能則是獨一無二而又顯而易見的。在促銷中不必再硬拼價格或拼送面積、送物品、送裝修的“放血”之舉，轉而大肆宣傳其“綠色、環(huán)保、會呼吸”的健康理念：“新風房產(chǎn)，健康平安”，“好房產(chǎn)，會呼吸”。如果作為贈送，則打出：“購買××房產(chǎn)，就是添置健康”等與眾不同的宣傳廣告。同時，以全新的綠色理念打造企業(yè)的品牌，與其他開發(fā)商的市場競爭形成“差異化”會給企業(yè)帶來品牌、效益多方面的好處。
當然，也可以實施“增值銷售”，因房子功能的加強，“綠色、環(huán)保、會呼吸”的大力宣傳，實現(xiàn)量、價雙提升，減少資金積壓所付出的利息成本，經(jīng)濟成效是成倍的、顯而易見的。
需要說明的是：所有建筑項目均可以在銷售前的任何時間段，加入新風系統(tǒng)。也可以選擇整個樓盤中的一部分加裝新風系統(tǒng)，形成梯度價格進行銷售（或試銷），以點帶面地實施拉動式營銷。
處于三個不同階段的樓盤，都可以融入新風系統(tǒng)，方式如下：
1、正規(guī)劃建設的項目：
1）我們在事前、事中或事后的任一時間免費為貴公司項目設計中涉及的新風系統(tǒng)工程部分進行設計、預算。
2）我們按時按設計圖紙對貴公司的樣板房進行新風系統(tǒng)的安裝，以便貴公司所打造的“會呼吸的房子”之品牌展示和廣告宣傳。
3）我們按要求在貴公司樓盤出售前完成新風系統(tǒng)的進、回風關鍵部位（洗手間或廚房內(nèi)）的新風機及風管的安裝，以便客戶看房展示。但對未銷售出的部分房產(chǎn)，我們按設計及時完工。
2、已建或已完成主體工程建設的項目：
1）雙方在簽署具體的樓宇新風系統(tǒng)項目合作協(xié)議后，按貴公司要求的時間內(nèi)免費對貴公司項目設計中涉及新風系統(tǒng)的工程部分進行設計、預算。
2)我們按雙方簽署的具體新風系統(tǒng)項目合作協(xié)議約定，在規(guī)定的時間內(nèi)完成對新風系統(tǒng)的進、回風關鍵部位（洗手間或廚房內(nèi)）的新風機及風管的安裝，以便客戶看房展示。但對未銷售出的部分房產(chǎn)，我們按設計及時完工。
3、已建成進入銷售階段的樓盤：
簽于貴公司的樓盤已進入銷售階段，為增加功能，提高市場競爭力，可以選擇樓盤的全部或部分房子加裝新風系統(tǒng)，有兩種方式：
1）選用中央新風系統(tǒng)：雙方在簽署合作協(xié)議后，按貴公司要求的時間內(nèi)免費對貴公司項目設計中涉及新風系統(tǒng)的工程部分進行設計、預算。并在規(guī)定的時間內(nèi)完成對新風系統(tǒng)的進、回風關鍵部位（洗手間或廚房內(nèi)）的新風機及風管的安裝，以便客戶看房展示。但對未銷售出的部分房產(chǎn)，我們按設計及時完工。
2）選用單體新風機：只對每套房子的1—2個房間安裝單體新風機，解決如孩子、體弱者或老人房間的空氣污染的安全問題，由我們施工安裝。
以上合作均可以實現(xiàn)“好房產(chǎn)，會呼吸”，以全新的“綠色、環(huán)保”理念，形成產(chǎn)品競爭的“差異化”宣傳，推動“健康住居”的銷售。
而今，不斷被媒體強調(diào)和曝光的環(huán)境污染，食品、藥品的一系列的安全問題，可見中國人從來都沒有象今天這樣對待生命與健康的重視。盡管消費者對室內(nèi)空氣污染已有認識，但市場上并沒有哪家機構能便捷地幫助他們解決這些問題。也正是這樣一個局面，為我們以綠色房產(chǎn)鑄品牌，新風系統(tǒng)成“賣點”提供了制勝選擇！
只有變化才有發(fā)展，只有創(chuàng)新才能變化！新風系統(tǒng)，是房地產(chǎn)發(fā)展與競爭的必然,也必然是撬動房地產(chǎn)銷售和再現(xiàn)房地產(chǎn)生機的一個“支點”。
我們會發(fā)現(xiàn)在近些年來，隨著城市空氣污染的加劇以及人們對生活質(zhì)量的重視，利用新風系統(tǒng)來創(chuàng)造更加舒適的家居環(huán)境已漸成風潮。受此影響，主動采用新風系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、從事新風系統(tǒng)生產(chǎn)和安裝的企業(yè)日漸增多。從各種情況可以看出新風系統(tǒng)在現(xiàn)代生活中的重要性在不斷提高。
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