隨著今年住房宏觀調(diào)控作用的已經(jīng)顯現(xiàn)，住宅房銷(xiāo)售已很難重現(xiàn)往日的輝煌，資金鏈則成為開(kāi)發(fā)商能堅(jiān)持多久、可否持續(xù)的生命線。為了提高成交量，大都陷入以贈(zèng)送為主的“優(yōu)惠式”競(jìng)爭(zhēng)：送面積、特價(jià)房、送裝修、送用具等等，但不得不說(shuō)的是：隨著二、三線城市的限購(gòu)令的出臺(tái)，消費(fèi)者已進(jìn)入從容觀望與選擇的時(shí)期：傳統(tǒng)的促銷(xiāo)辦法單調(diào)、同質(zhì)而無(wú)實(shí)際效用，這種老套的促銷(xiāo)，還會(huì)進(jìn)一步加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，如：
1、送用具——往往送的不是人家缺的或真正需要的，而且成本不菲；
2、送面積——附帶贈(zèng)送小小的面積對(duì)整個(gè)房子的使用、性能無(wú)根本影響，不致于影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)與否，更不是購(gòu)房者的中心訴求，買(mǎi)房者在滿足“有住居”的愿望后：如環(huán)境、綠化、間距、靜秘、房型、地段、交通等等，目的是要更方便、舒心、安全；
3、特價(jià)房——無(wú)法將所有的房子都標(biāo)注為特價(jià)銷(xiāo)售，而且成本巨大；
4、送精裝——送精裝相比其他優(yōu)惠成本應(yīng)該最很大的，一套房子沒(méi)有數(shù)萬(wàn)元很難裝修得像樣子，另外，沒(méi)有增加新功能的“精裝修”，同樣是沒(méi)有新意，難以有“事半功倍”之效。
以贈(zèng)送促銷(xiāo)，是建立在傳統(tǒng)的、經(jīng)濟(jì)緊張時(shí)期形成的“優(yōu)惠”理念上而設(shè)計(jì)的促銷(xiāo)手法，但隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對(duì)生活質(zhì)量的追求和提高，僅僅建立在“優(yōu)惠”單一的層面上的促銷(xiāo)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。我們回觀房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歷程，設(shè)計(jì)師們僅僅關(guān)注形式產(chǎn)品：即在房型的布局、結(jié)構(gòu)上不斷變化“滿足”客戶，但這些“技巧”已被所有開(kāi)發(fā)商熟知和運(yùn)用，誰(shuí)也形成不了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)生一種很糾結(jié)的現(xiàn)象：整個(gè)城市的房產(chǎn)促銷(xiāo)方法大家都是雷同的，就看誰(shuí)“放血”多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已演變成優(yōu)惠（或贈(zèng)送）的低層次競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是“放血”競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果是增大成本降低利潤(rùn)，影響企業(yè)再發(fā)展的能力，背離了企業(yè)做大、做強(qiáng)的初衷。
面對(duì)調(diào)控，如何變招？予以為：房產(chǎn)促銷(xiāo)，也應(yīng)遵從一切市場(chǎng)的基本法則，那就是產(chǎn)品的“差異化”戰(zhàn)略，與同行形成“差異化”并找到切入點(diǎn)。將傳統(tǒng)的以“少花錢(qián)、多得益”為賣(mài)點(diǎn)的促銷(xiāo)，變成“花同樣的錢(qián)買(mǎi)更好的產(chǎn)品”為賣(mài)點(diǎn)。“更好的產(chǎn)品”是獨(dú)特的、急需的，那么產(chǎn)品的新穎性、適用性就會(huì)替代無(wú)休止的“放血”戰(zhàn)！并成為打造樓盤(pán)品牌、贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的既經(jīng)濟(jì)又有效的方法。有位營(yíng)銷(xiāo)學(xué)教授曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“當(dāng)少林拳橫行天下時(shí)，就不要再學(xué)少林拳了——因?yàn)楹茈y超越，也可不必超越。“勝者為王”，應(yīng)轉(zhuǎn)學(xué)武當(dāng)拳或棄拳學(xué)劍，才有可能出奇制勝，這就是“差異化”戰(zhàn)略”。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)需創(chuàng)新而熱賣(mài)，而今特別是“新國(guó)10條”的調(diào)控、限購(gòu)，使得房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地同樣需要深入市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和管理創(chuàng)新。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)將產(chǎn)品賦予三重性（核心產(chǎn)品——使用功能；形式產(chǎn)品——實(shí)現(xiàn)的表現(xiàn)形式；延伸產(chǎn)品——服務(wù)），如果在產(chǎn)品使用功能上創(chuàng)新，即：增加核心產(chǎn)品的功能，就能實(shí)施產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的“差異化”而獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷！
顯然，一些發(fā)達(dá)地區(qū)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始了產(chǎn)品創(chuàng)新，他們以新風(fēng)系統(tǒng)為“賣(mài)點(diǎn)”，全國(guó)很多樓盤(pán)采用這種的做法。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，部分地市已將“中央新風(fēng)系統(tǒng)”融入建設(shè)，關(guān)于新風(fēng)系統(tǒng)的咨詢也電話不斷。這種增加核心產(chǎn)品的功能，將產(chǎn)品“差異化”戰(zhàn)略運(yùn)用在房產(chǎn)銷(xiāo)售上，使得“綠色、環(huán)保、會(huì)呼吸的房子”，的價(jià)值在市場(chǎng)上得到認(rèn)同和提升。而“差異化”的切入點(diǎn)正是在于環(huán)境的持續(xù)惡化、空氣的污染與人們對(duì)健康和生命的珍愛(ài)之間的矛盾，在于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然需求。
下面是一些報(bào)道：
“每年全球有將近700萬(wàn)人死于空氣污染，占死亡率的1/8,其中亞洲死亡人數(shù)為290萬(wàn)人，中國(guó)每年因空氣污染的死亡人數(shù)在50萬(wàn)-260萬(wàn)之間。在7百萬(wàn)死于空氣污染的人中，其中430萬(wàn)是由室內(nèi)空氣污染造成的。每年新增約4萬(wàn)名，其中50％是兒童。隨著醫(yī)學(xué)事業(yè)的發(fā)展，兒童白血病雖已成了“可治之癥”。但是，高達(dá)數(shù)十萬(wàn)元的醫(yī)療費(fèi)用，讓許多貧困家庭難以承擔(dān)，絕望地掙扎在困難的深淵”。
現(xiàn)代人在經(jīng)歷了“煤煙污染”和“光化學(xué)污染”的危害之后，正在遭受著以“室內(nèi)空氣污染”為主的第三次污染。據(jù)美國(guó)專家研究表明，室內(nèi)空氣污染的程度要比室外嚴(yán)重2-5倍，在特殊情況下甚至可達(dá)到100倍。室內(nèi)空氣中可檢測(cè)出500多種揮發(fā)性有機(jī)物，某些有害氣體濃度可高出戶外10倍乃至幾十倍，其中20多種還是致癌物質(zhì)。據(jù)中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)調(diào)查：我國(guó)68%的疾病是由于室內(nèi)空氣污染造成的... 2004年1月10日北京室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量調(diào)查結(jié)果顯示：在非裝修情況下甲醛超標(biāo)約有30%-60%，苯超標(biāo)約有20%-50%，有機(jī)性揮發(fā)物超標(biāo)約占30%-60%，裝修后的污染可想而知！我國(guó)每年有20萬(wàn)人死于室內(nèi)污染，遠(yuǎn)高于交通事故的傷害；中國(guó)兒童衛(wèi)生保健疾病防治指導(dǎo)中心主任黃耀華在“首屆中國(guó)室內(nèi)環(huán)境污染與兒童身體健康研討會(huì)”上也曾披露：目前中國(guó)因裝修污染引起上呼吸道感染而致死的兒童約有210萬(wàn)，且90%的小兒白血病患者家中中、近期都曾經(jīng)裝修過(guò)。
要防止室內(nèi)空氣污染，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量的最直接有效的辦法就是加快室內(nèi)污染空氣的排出和室外新鮮空氣的注入。
看看我們有哪些方法可以做到這些？
首先，想到的就是開(kāi)窗通風(fēng)。但是，這一最直接最原始的通風(fēng)方法不可取且弊端重重。開(kāi)窗通風(fēng)會(huì)夾帶大量塵埃，在影響室內(nèi)清潔衛(wèi)生的同時(shí)也無(wú)法避免外界噪音污染。特別是在我們休息的午夜，不可能敞窗酣睡。另外，開(kāi)窗使得在使用冷熱源設(shè)施時(shí)造成能源的巨大浪費(fèi)。
其次，使用換氣扇。但是傳統(tǒng)的換氣扇雖然瞬時(shí)的排風(fēng)量大，可無(wú)法連續(xù)排除室內(nèi)的異味，時(shí)開(kāi)時(shí)關(guān)的工作狀態(tài)不僅不能持續(xù)通風(fēng)換氣，而且室外蟲(chóng)、葉也會(huì)飄入室內(nèi)。同時(shí)，排風(fēng)扇因在結(jié)構(gòu)上就無(wú)新風(fēng)導(dǎo)入口，只適用于洗手間等通達(dá)地方，在臥室排風(fēng)效果大打折扣，且噪音嚴(yán)重，機(jī)器本身易損壞不便維修和使用。
還有，也許有人會(huì)想到空氣清潔芳香劑。噴射了空氣清潔芳香劑后，相當(dāng)于與原來(lái)渾濁的室內(nèi)空氣混合后添上“偽裝”，麻痹嗅覺(jué)，使用室內(nèi)空氣質(zhì)量更為下降，造成二次污染，好比“掩耳盜鈴”。
再有，就是前幾年見(jiàn)到的負(fù)離子發(fā)生器，可是，負(fù)離子發(fā)生器產(chǎn)生的負(fù)離子很容易被正電荷中和，所以凈化作用非常有限，市場(chǎng)的不被認(rèn)可也證明了這一點(diǎn)。
那么，家用中央空調(diào)呢？它雖帶回風(fēng)口但無(wú)法同室外空氣充分交換，因?yàn)闆](méi)有排風(fēng)，故新風(fēng)在正壓區(qū)域難以送入，污濁空氣無(wú)法排出室外。
我們就必須有一種新的通風(fēng)換氣的形式來(lái)改善人們迫在眉睫的健康憂患。在經(jīng)濟(jì)、科技發(fā)達(dá)的歐洲早就出現(xiàn)了住宅微循環(huán)空氣置換系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱VMC，也就是本文所說(shuō)的“新風(fēng)系統(tǒng)”。它是持續(xù)而且能控制通風(fēng)路徑的通風(fēng)方式，通過(guò)性能良好的風(fēng)機(jī)和氣流控制系統(tǒng)，使新風(fēng)的更換完全得到控制，這種技術(shù)對(duì)室內(nèi)溫度的影響甚微。在不開(kāi)窗的前提下全天24小時(shí)持續(xù)不斷地將室內(nèi)污濁空氣及時(shí)排出，同時(shí)引入室外新鮮空氣，并有效控制風(fēng)量大小。在1969年，法國(guó)政府推出了新風(fēng)系統(tǒng)的規(guī)定，目的就是為了改善室內(nèi)空氣水平，減少室內(nèi)空氣污染，例如，在一間長(zhǎng)期不通風(fēng)的屋內(nèi)，會(huì)滋生大量的霉菌，對(duì)生活在其中的人以及建筑物都會(huì)造成巨大的傷害。而新風(fēng)系統(tǒng)的安裝則會(huì)大量減少這種霉菌的生成，而且會(huì)降低室內(nèi)各種有害氣體的濃度，例如CO2、VOC氣體等。所以新風(fēng)系統(tǒng)其實(shí)在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的同時(shí)，改善了人們的生活品質(zhì)。這也就是為什么1969年，法國(guó)政府強(qiáng)制要求每幢住宅都必須安裝新風(fēng)系統(tǒng)的初衷。而且隨著時(shí)代的發(fā)展，對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)的要求也不斷的增加，我們需要在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的同時(shí)要降低建筑物的能耗，為此雙向流帶有熱回收功能的產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。不僅是在法國(guó)，現(xiàn)在歐洲很多國(guó)家都有相應(yīng)成型的完善的法規(guī)政策，就是在改善室內(nèi)空氣品質(zhì)的基礎(chǔ)上，最大限度的降低建筑物的能效，這種政策也將在全球內(nèi)推廣。
新風(fēng)系統(tǒng)原理
中央通風(fēng)系統(tǒng)方案，其主要目的是解決整套房屋內(nèi)部的通風(fēng)和換氣問(wèn)題。它不但能夠在不開(kāi)窗的前提下一天24小時(shí)一年365天為整個(gè)房屋提供新鮮的自然空氣，還同時(shí)能夠過(guò)濾其中的有毒有害氣體，改善房屋內(nèi)部的空氣質(zhì)量，防止房屋內(nèi)部由于潮濕而產(chǎn)生霉變現(xiàn)象，在保護(hù)建筑物的同時(shí)也能保證人們的身體健康。由于系統(tǒng)可持續(xù)低能耗低噪音地運(yùn)行，因此我們也就避免了開(kāi)窗所帶來(lái)的灰塵、噪音、飛蟲(chóng)等弊端。使我們的房間也成為了一套會(huì)呼吸的房屋。
新風(fēng)系統(tǒng)構(gòu)成：
系統(tǒng)主機(jī)、系統(tǒng)排風(fēng)口。系統(tǒng)特點(diǎn)：⑴. 穩(wěn)定,可靠； ⑵. 持續(xù)不斷通風(fēng)；⑶．舒適,健康；⑷．占用空間?。虎桑到y(tǒng)無(wú)需維修；⑹．能耗低，無(wú)噪音；⑺．使用壽命長(zhǎng)。新風(fēng)按照我們?cè)O(shè)計(jì)的流動(dòng)路線從臥室、客廳等進(jìn)入，由衛(wèi)生間、廚房間和儲(chǔ)藏室排出。
效益分析：
采用歐洲技術(shù)或采用國(guó)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格有較大差距，同時(shí)，采用雙向流設(shè)計(jì)與單向流設(shè)計(jì)所用設(shè)備不同、材料用量不同，但根據(jù)目前國(guó)內(nèi)的普通、常見(jiàn)的房型來(lái)看，一般一套(100平米以上)單元房的新風(fēng)系統(tǒng)的造價(jià)不會(huì)超過(guò)房?jī)r(jià)的１%。成本增加比例如此之小，無(wú)論購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商都不會(huì)構(gòu)成心理或?qū)嶋H的壓力，而其增加的新風(fēng)功能則是獨(dú)一無(wú)二而又顯而易見(jiàn)的。在促銷(xiāo)中不必再硬拼價(jià)格或拼送面積、送物品、送裝修的“放血”之舉，轉(zhuǎn)而大肆宣傳其“綠色、環(huán)保、會(huì)呼吸”的健康理念：“新風(fēng)房產(chǎn)，健康平安”，“好房產(chǎn)，會(huì)呼吸”。如果作為贈(zèng)送，則打出：“購(gòu)買(mǎi)××房產(chǎn)，就是添置健康”等與眾不同的宣傳廣告。同時(shí)，以全新的綠色理念打造企業(yè)的品牌，與其他開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成“差異化”會(huì)給企業(yè)帶來(lái)品牌、效益多方面的好處。
當(dāng)然，也可以實(shí)施“增值銷(xiāo)售”，因房子功能的加強(qiáng)，“綠色、環(huán)保、會(huì)呼吸”的大力宣傳，實(shí)現(xiàn)量、價(jià)雙提升，減少資金積壓所付出的利息成本，經(jīng)濟(jì)成效是成倍的、顯而易見(jiàn)的。
需要說(shuō)明的是：所有建筑項(xiàng)目均可以在銷(xiāo)售前的任何時(shí)間段，加入新風(fēng)系統(tǒng)。也可以選擇整個(gè)樓盤(pán)中的一部分加裝新風(fēng)系統(tǒng)，形成梯度價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售（或試銷(xiāo)），以點(diǎn)帶面地實(shí)施拉動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)。
處于三個(gè)不同階段的樓盤(pán)，都可以融入新風(fēng)系統(tǒng)，方式如下：
1、正規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目：
1）我們?cè)谑虑啊⑹轮谢蚴潞蟮娜我粫r(shí)間免費(fèi)為貴公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)中涉及的新風(fēng)系統(tǒng)工程部分進(jìn)行設(shè)計(jì)、預(yù)算。
2）我們按時(shí)按設(shè)計(jì)圖紙對(duì)貴公司的樣板房進(jìn)行新風(fēng)系統(tǒng)的安裝，以便貴公司所打造的“會(huì)呼吸的房子”之品牌展示和廣告宣傳。
3）我們按要求在貴公司樓盤(pán)出售前完成新風(fēng)系統(tǒng)的進(jìn)、回風(fēng)關(guān)鍵部位（洗手間或廚房?jī)?nèi)）的新風(fēng)機(jī)及風(fēng)管的安裝，以便客戶看房展示。但對(duì)未銷(xiāo)售出的部分房產(chǎn)，我們按設(shè)計(jì)及時(shí)完工。
2、已建或已完成主體工程建設(shè)的項(xiàng)目：
1）雙方在簽署具體的樓宇新風(fēng)系統(tǒng)項(xiàng)目合作協(xié)議后，按貴公司要求的時(shí)間內(nèi)免費(fèi)對(duì)貴公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)中涉及新風(fēng)系統(tǒng)的工程部分進(jìn)行設(shè)計(jì)、預(yù)算。
2)我們按雙方簽署的具體新風(fēng)系統(tǒng)項(xiàng)目合作協(xié)議約定，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)的進(jìn)、回風(fēng)關(guān)鍵部位（洗手間或廚房?jī)?nèi)）的新風(fēng)機(jī)及風(fēng)管的安裝，以便客戶看房展示。但對(duì)未銷(xiāo)售出的部分房產(chǎn)，我們按設(shè)計(jì)及時(shí)完工。
3、已建成進(jìn)入銷(xiāo)售階段的樓盤(pán)：
簽于貴公司的樓盤(pán)已進(jìn)入銷(xiāo)售階段，為增加功能，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，可以選擇樓盤(pán)的全部或部分房子加裝新風(fēng)系統(tǒng)，有兩種方式：
1）選用中央新風(fēng)系統(tǒng)：雙方在簽署合作協(xié)議后，按貴公司要求的時(shí)間內(nèi)免費(fèi)對(duì)貴公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)中涉及新風(fēng)系統(tǒng)的工程部分進(jìn)行設(shè)計(jì)、預(yù)算。并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成對(duì)新風(fēng)系統(tǒng)的進(jìn)、回風(fēng)關(guān)鍵部位（洗手間或廚房?jī)?nèi)）的新風(fēng)機(jī)及風(fēng)管的安裝，以便客戶看房展示。但對(duì)未銷(xiāo)售出的部分房產(chǎn)，我們按設(shè)計(jì)及時(shí)完工。
2）選用單體新風(fēng)機(jī)：只對(duì)每套房子的1—2個(gè)房間安裝單體新風(fēng)機(jī)，解決如孩子、體弱者或老人房間的空氣污染的安全問(wèn)題，由我們施工安裝。
以上合作均可以實(shí)現(xiàn)“好房產(chǎn)，會(huì)呼吸”，以全新的“綠色、環(huán)保”理念，形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的“差異化”宣傳，推動(dòng)“健康住居”的銷(xiāo)售。
而今，不斷被媒體強(qiáng)調(diào)和曝光的環(huán)境污染，食品、藥品的一系列的安全問(wèn)題，可見(jiàn)中國(guó)人從來(lái)都沒(méi)有象今天這樣對(duì)待生命與健康的重視。盡管消費(fèi)者對(duì)室內(nèi)空氣污染已有認(rèn)識(shí)，但市場(chǎng)上并沒(méi)有哪家機(jī)構(gòu)能便捷地幫助他們解決這些問(wèn)題。也正是這樣一個(gè)局面，為我們以綠色房產(chǎn)鑄品牌，新風(fēng)系統(tǒng)成“賣(mài)點(diǎn)”提供了制勝選擇！
只有變化才有發(fā)展，只有創(chuàng)新才能變化！新風(fēng)系統(tǒng)，是房地產(chǎn)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)的必然,也必然是撬動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售和再現(xiàn)房地產(chǎn)生機(jī)的一個(gè)“支點(diǎn)”。
我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在近些年來(lái)，隨著城市空氣污染的加劇以及人們對(duì)生活質(zhì)量的重視，利用新風(fēng)系統(tǒng)來(lái)創(chuàng)造更加舒適的家居環(huán)境已漸成風(fēng)潮。受此影響，主動(dòng)采用新風(fēng)系統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、從事新風(fēng)系統(tǒng)生產(chǎn)和安裝的企業(yè)日漸增多。從各種情況可以看出新風(fēng)系統(tǒng)在現(xiàn)代生活中的重要性在不斷提高。
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